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经屋补贴乃谎言!囤地何不建经屋?

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发布时间:2019-06-11 08:52:39
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◆传新澳门协会理事长/林宇滔

日前立法会第一常设委员会与政府就经屋法有关订价条文进行审议,会后一常会主席何润生会见传媒时表示,政府提出经屋订价有“成本价”与“购买力”两方案。“成本价”方案以每平方米土地溢价金2.6万、建筑成本每平方米1.7万及10%的行政费?#31859;?#35745;算,经屋实用面积每平方米价约4.85万元;两房实用面积约45平方米的单位,售价约218万元。“购买能力”方案以七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款?#25216;?#24237;收入30%计算,实用面积每一平方米约3.55万,两房单位约159万元。

    ?#25910;?#26377;必要拆穿政府所谓补贴经屋的谎言!以最近落成的?#39318;?#32463;屋日晖楼作例子,根据建设发展办公室公开资料,?#39318;?#32463;屋日晖大厦项目占地2,500平方米,楼高廿一层,合共提供二房一厅(T2)单位288个住宅单位,地下至二楼群楼分别建成商业设施、公众停车场均属政府物业。

建筑成本已包社会设施

    项目建造工程判给价近2.3亿,连同近2千万的工程监察合同,整体造价不到2.5亿,以二百八十八个单位计算,平均每个两房(T2)单位造价不到87万,以政府两房经屋面积约45平方米计算,建造成本每平方米约为1.7万。必须?#24247;鰨?#36825;个价钱已等同业主赠送公共停车场、群楼商业设施予政府,故所谓政府补贴经屋?#20035;?#27861;,只是有心?#23435;?#23548;公众!

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    政府今次向立法会介绍?#20035;?#35859;经屋建筑成本每平方米约1.7万元,变相要业主承担公屋商业和公共停车场设施建设成本?按此造价,政府只要落实更多经屋建设,不单可解决居住需求,更?#24378;?#25552;供更多小区设施的赚钱生意!

    或有人会?#23460;桑?#19978;述价格仅计算建筑成本,并未计算土地价值的溢价金,故政府计算每平方米二点六万元溢价金合理!?#25910;?#24517;须指出,澳门从不是高地价地区,回归后仅拍卖三幅土地,溢价金及地价收入从来只占政府收入少数,更重要是,?#35789;?#20170;日众多豪宅,实际地价也十分?#22303;?#20197;豪宅连酒店壹号湖畔为例,其总建筑面积27.2万平方米,溢价金仅4.97亿,平均每平方米溢价金仅1800元。

    ?#25910;?#21435;年发公开信要求廉署调查、涉欧案的渔翁街原“牛皮厂”地段去年初获批动工,其建筑面积为3.8万平方米,但仅需按一九九三年的标准支付1400多万溢价金,每平方米的溢价金仅368元!何以今日政府计算经屋溢价金,竟以每平方米2.6万元计算,较现时众多豪宅更高?

经屋溢价金高豪宅十倍

    当然,近年随着私人楼价高企,每两年检讨一次的溢价金确实有大幅调升,但影响的项目数目有限,况且社会对经屋需求大的原因是楼价高企,若购买经屋要以不合理楼价计算的溢价金,更难发挥经屋压抑过过楼价的杠杆作用。

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    更重要是,收取溢价金目是?#32321;?#33719;批免公开?#21644;?#22303;地的发展商将一定利润缴交政府。?#25910;?#19968;直支持经屋以成本订价,但不认同经屋成本价要计算溢价金!原因有三:一、溢价金的原意,是土地法向获批出土地承批人的利润分成机制,现行机制下经屋申请人根本不能通过售卖经屋获利,为何要计算所谓溢价金成本?二、?#35789;?#35745;算益价金,每平方米2.6万的溢价金成本是以哪个地段级别?经屋只能自住,?#26412;?#35745;算溢价金有否有按自住减半?三、?#26412;?#35745;算经屋订价,既要收取建筑、溢价金及一成的行政成本,更免费获赠商业及停车场等公共设施,岂非多重获利?

    法案中亦建议新经屋转售,只可转售给房屋局及经屋申请者,且二手经屋转售将按通胀、折旧率两个?#38382;?#35745;算,变相将经屋售价固化,更声称此做法有助达至:“《经屋法》去投资化的立法?#24247;摹!?/span>

症结是公私楼供应长期不稳

    ?#25910;叨源?#22823;感诧异!经屋去“投资化”纯粹是部分人士自行僭建法律条文,经屋法立法目标?#29992;?#25552;及。现行的经屋法目标仅两条:一是“协助处于特定收入水平及财产状况的澳门特别行政区?#29992;?#35299;决住房问题?#20445;?#20108;是?#25353;?#36827;符合澳门特别行政区?#29992;?#23454;际需要及购买力的房屋的供应。”

    ?#25910;?#24517;须指出,经屋如果完全去投资化,缺乏与社会经济发展的同步升?#30340;?#21147;,只会令其流动性更差。现时法律将经屋售价固化,设立众多限制,?#25910;?#24517;须问一句,按此逻辑,经屋和社屋还有何分别?政府何不推全民社屋?

    根据统计局资料,由2000年至2018年,本澳人口年均增长约1.3万人,以现时本澳平均每住户为三人计算,每年?#22841;?#27714;约4,300多个新住宅单位,但同期每年仅新增不到2,200个住宅单位(已包括公私楼)。?#26102;收?#22810;次指出,今日本澳楼价高不可攀的核心原因,是整体供应?#20013;?#19981;足,加上炒卖和?#21482;判?#38656;求迭加导致的!若政府能够下定决心,规划未?#35789;?#24180;每年供应四到五千个住宅单位,当中六成约三千个属公屋单位,只要坚持落实四到五年,本澳房屋 华东15选5奖金是多少

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